公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

公務員×不動産投資は最強の組み合わせ

      2015/09/02

一般的には公務員は副業や兼業といった行為が禁止されているのですが、不動産投資に関して言えば、しっかりと手順を踏んで許可を得れば可能です。

公務員が不動産投資をするとなぜ最強なのかを書いてみたいと思います。

 

融資が激アツ

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不動産投資には、現金で買っていくスタイルを取る人と、融資を使ってレバレッジを効かせて買っていくスタイルがあります。前者は安全な買い方と言えますが、規模の拡大には向いていません。
融資を使うスタイルは、なんといっても規模の拡大のスピードが断然違います。

しかし、金融機関から融資を引き出すにはいくつか難点があります。
不動産投資の入り口として築古一棟アパートを狙うというパターンが多いと思います。
私も実際そうでした。
築古一棟アパートは一般的に利回りが高く、RCマンションに比べ安価なため、不動産投資向きの物件です。一番の問題は、融資が付きづらいという点です。なぜなら、積算評価(担保評価)が低く、価格に見合った(銀行目線での)価値が無く、債務超過とみなされるため、融資が付きづらいのです。

 

積算評価>購入価格

 

であれば、銀行は問題無く、融資を出すでしょう。

 

しかし、築古一等アパートの多くは

 

積算評価<購入価格

 

となります。この場合、積算評価と購入価格の差額を何かで埋めなければ、融資がつきません。
この差額を埋めるのが個人の属性です。
個人の属性は、主に勤め先勤続年数年収などが見られます。
年収が高くても、自営業などは不安定的な要素が否めないので、融資がつきにくい場合があります。
一部上場企業に勤める方も属性は高いです。ただ、この不安定な世の中ですので、大企業の社員であっても今後どのようになるかわかりません。
その点、公務員は基本的にクビになりません。つまり銀行からの属性評価が非常に高いということです。

銀行評価が高い公務員ですが、一つだけ大きなハードルがあります。
それは「公務員は副業をしてはならない」という考えです。都市銀行や地方銀行はコンプライアンス遵守の考えがかなり徹底しているので、普通は公務員に対して、不動産投資の融資は行いません。しかし、営業エリアが限られる信用金庫などは少しこの考え方が緩やかです。
あまりオススメはしませんが、「口頭で許可を得ている」と言って、許可書などを出さなくても、信用金庫であれば融資してくれる場合があります。5室・10棟・500万円まではこの方法で融資を引き出しても良いかもしれません。

ちなみに、日本政策金融公庫はなぜか公務員であっても普通に貸してくれます
そこで、まず「営利企業等の従事許可書」を得て下さい。これをもって銀行をまわれば、かなりの確率で融資をつけてもらえます。銀行からは

 

「ぜひうちでお願いします」

 

とまで言われたりしますw
しかも1%代の利率になることもしばしばあります!ちなみに私は地銀から1.5%で借りてます

 

許可を得る方法については、下記の記事を見てみてください。
国家公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

地方公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

 

公務員は無保証・無担保・低金利で借りられる!

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銀行の融資を得たとしても、ある程度頭金を入れて下さいと言われることがあります。
手元にお金がある人はいいのですが、私のように現金が無い人はどうすれば良いのでしょうか。

公務員には素晴らしい融資制度があります。
まず一つ目は共済組合です。
私のように公立学校の共済組合を例に見てみましょう。
公立学校共済組合

少し利率は高いですが、保証人不要・担保不要の割には利率が低いと思います。
見てみると、200万円まで2.72%(平成27年8月27日現在)で借りることができます。
職種によって呼び方が変わったりしますが、さらに、教育職であれば厚生会という会で無担保借り入れができたりします。他の職種でも似たような会があるので、自分が所属している会のホームページをしっかり見てみて下さい。

 

では、例を見てみましょう。

兵庫県学校厚生会

普通貸付(用途不問)では、500万円まで保証人不要・無担保で利率1.8%です。
これは借りない手は無いですね!!
私は違う県の職員なのですが、普通貸付でほぼ同じ条件(1.85%)でした。

普通貸付で借りたお金を頭金にして、地銀からオーバーローンを引き、自己資金をまったく使わずに5000万円ほどの築古一等アパート(利回り20%近く)を買ったこともあります。

「公務員はクビにならない」ということが最大の担保になっているんですね。

 

休みが取りやすい

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公務員は基本的に休みが取りやすいです。2,3週間前に所属長に伝えておけばほぼ休みが取れます。選挙や議会対応などは時期を選ばないと難しいでしょうが…。
民間企業の方も職種によっては休みが取りやすいという人もいると思いますが、公務員は年休・半休だけでなく、時間休という制度があり、1時間単位で休みを取ることができますので、少し物件を見に行ったり、契約を結びに行ったりということがし易いです。
うまく時間休を使って物件調査などをしましょう!

 

まとめ

このように、

 

・融資がつきやすい

・頭金を調達しやすい。

・購入するにあたっての時間が取れる

 

と、公務員が不動産投資を行う上で、3つのメリットを上げてみました。

まだまだメリットはありますが、また機会を見て紹介したいと思います。

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