公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

公務員大家が不動産投資をする目的。自治体にもメリットがあるよ。

      2015/09/02

公務員という立場をうまくつかって、不動産投資を始め、拡大し、どこまで増やすのですか?と聞かれたりします。

ある程度目標を決めておかないと規模を拡大する事が目的になってしまい、見失ってしまいます。

 

私の不動産投資の最終目的はセミリタイアです。

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リタイアしてのんびり過ごしたい!という訳ではなく、不動産投資で得られた収入で生活することができれば、もっとやりたいことができるようになります。

私はノマド的な生活に憧れていますが、地方公務員である以上、県内から出ることがほぼありえません。自治体間の人事交流などがあるので、可能性はゼロではありませんが…。

私の考えるノマド的な生活とは、モノ・場所(金銭的にも)に縛られない生き方であり、自分の気持ち次第でさっと違うところへ移り住むことができるという生活です。

 

不動産投資でセミリタイアするには

 

では不動産投資でセミリタイアを考えた場合、どのような条件があるのでしょうか。

 

条件1)不動産で得られるキャッシュ・フロー > 生活費

セミリタイアするには、キャッシュフローが生活費を上回る必要があります。

厳密に言うと、キャッシュ・フローから、今後修繕にかかるであろう費用を引いてもなお生活費を出せるという状態になくてはなりません。

 

生活費は、今後のライフプランを考えて、今後どれ位の費用が必要となるか考えなければなりません。

ライフプランを立てるには、日本FP協会のページが役に立ちます。

 

キャッシュ・フローが生活費を上回る状態、つまり「金持ち父さん貧乏父さん」的に言うとラットレースを抜けだした状態です。キャッシュフローゲーム(Cash Flow 101)をやった事がある人であればすぐに理解できると思います。

 

余談ですが、Cash Flow 101は非常にすぐれたゲームです。うちでは妻も一緒にCash Flow 101をやってました。何度か繰り返した後に不動産投資を始めたのですが、Cash Flow 101のおかげで妻も不動産投資を始めるにあたって、抵抗なく、むしろ賛成してくれました!

そして、法人として借り入れを継続できるような状態ににしておけば、公務員という属性がなくなっても不動産投資を続けられます。

 

条件2)法人として借入を継続できるような状態

・数年間黒字であること。

・債務超過でないこと

 

この2つが大きな条件となってきます。あとは、不動産投資は投資という名の経営ですので、ただ黒字というだけではなく経営状況が良いということも条件になってきます。

具体的には、空室率が低かったり、不動産投資のノウハウがしっかり身についているなどです。

数値にできないものも多くありますので、どのように銀行担当者にプレゼンテーションできるかがキモです。

 

公務員が不動産投資を行うシナリオ

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1 公務員になる。(しっかり受験対策して下さい。)

 

2 数年間勤めて、任命権者から不動産投資の許可を得る。

許可を得る方法については、下記の記事をご覧下さい。

国家公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

地方公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

 

3 不動産投資を始める。

 

4 法人を設立し、規模を拡大する。

 

5 キャッシュフローが生活費、物件の修繕積立費用を上回ったら退職を検討する。

ライフプランニングをしっかり作りこんで下さい。

 

6 退職後、やりたい仕事をするも良し、住みたいところに住むも良し。

 

必ずしも退職する必要はありませんが、今現在やっている仕事にやりがいを感じないのであれば、もしくは他にやりたい仕事があるのであれば、退職を検討しても良いと思います。

 

雇い主である国や地方自治体にとってもメリットが!

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公務員は年功序列的に給料が上がり、退職金も増えます。ある程度年齢のいった職員には退職してもらった方が、人件費を圧縮できますし、新陳代謝されて、双方にメリットがあると思います。

 

不動産投資を行うということは、公務員に一番欠落していると言われるコスト意識が高まります。

また、財務諸表を読む能力がついてきます。

 

ただ目の前にある仕事をミスがないように淡々と定年まで(給料は自動的に上がる)こなす職員と、

コスト意識をしっかり持って職務を遂行する職員(途中退職する前提なので、給与は安い)とでは、納税する立場であれば、どちらを選びたいですか。

 

大前提として、公務員として就業時間中はしっかりと職務に専念しなければなりません。

 

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