公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

不動産投資で融資審査に通りやすくするための準備

      2015/09/02

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レバレッジを効かせた不動産投資の場合、銀行等の金融機関への融資相談が必要がとなります。

審査に通りやすくするためには、しっかりと事前に資料を準備しておきましょう。

 

 

評価額を証明できるもの

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一番手っ取り早いのが、固定資産税の切符(固定資産税納付書)です。
これを見れば、評価額が一発でわかります。

その他に、「地方税法第422条の3による評価価格通知書」というものがあります。
何れにしても本人や家族、委任を受けた代理人でしか手に入れることができないものなので、売主からいただく必要があります。
金融機関はこの評価額を元に担保評価を出します。
固定資産税評価額と、金融機関の担保評価は必ずしも一致しません。
どちらかというと、金融機関の担保評価の方が低い場合が多いです。

 

図面

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土地の地図(公図)、地積測量図、建物の図面(各階の平面図)などがあります。
公図では地番が書いてありますので、登記簿謄本と照らし合わせて見ることとなりますので、必ず必要です。
建物の図面は必ずしも必要とされませんが、あればbetterですね。
地積測量図は無い場合もあります。

 

 

レントロール

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入居状況を表す一覧です。不動産業者が一覧表を準備してくれている場合もありますし、家賃明細をそのまま使う場合もあります。
家賃明細の場合は、そのままでは入居開始年月日、預かり敷金がわかりませんので、確認しておきましょう。
入居年月日は入居者がどれぐらいの期間入居しているのか。(あまりに短い人が多いのであれば、売却のためフリーレント、広告料上乗せなどで無理やり入居させている可能性があります。)

敷金は売却後、買主側で預かる金額なので、必ず把握しておかなければならない金額です。

 

 

登記簿謄本

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登記簿謄本には、積算価格を確認するための面積が書いてあります。
面積はもちろん大事ですが、一番大事なのは権利関係です。
購入したい物件は現在誰のモノで、誰がどれだけのの抵当権を設定しているのかということが書いてあります。

 

登記簿謄本を簡単に安くとる方法は下記の記事を御覧ください。

安くて便利!不動産登記簿謄本はネットで取り寄せよ。

 

抵当権設定額を確認することで、現在の残債がだいたいですが、わかります。
その残債以下の金額では基本的に買うことができないので(売主が現金を持っていたりする場合は別ですが)、指値の下限の目安となります。
また、誰(どの金融機関)が抵当権を設定しているかということがわかれば、ここでいくつか戦略を練ることができます。

 

たとえばA銀行が抵当権を設定していたとします。A銀行側としては、売買が成立すれば、物件所有者残債が繰上げ返済となってしまうのです。ライバルであるB銀行に話を持ち込めば、A銀行から融資を奪えるということになりますので、借入期間や金利で勝負をかけてくることでしょう。A銀行とB銀行を競わせることでより有利な条件で借入をすることができます
さてここで質問です。
あえてA銀行のみに話を持ち込むパターンもあります。これはなぜでしょう。

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答)融資審査結果をいち早く得たい場合。
不動産売買はスピードが勝負なので、1日でも早く融資を付けたいという事もしばしばです。
A銀行に持ち込めば、すでに物件の概要はわかっているので、このような物件の融資を持ち込んだ後、物件の審査というのは基本的に必要ありません。購入者の属性や不動産投資の実績など、経営状況を審査する事がメインとなります。A銀行がすでに付き合いのあるような場合は、審査する項目がないので、それこそ数日で審査結果が出るかもしれません。

 

 

物件写真

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それほど重要性は高くありません。
なぜなら、金融機関は見た目ではなく、担保評価利回りで判断します。また、担当者
実際に足を運んで、物件を見に行きます。
ただ、担当者が物件のイメージを沸かせるために、あれば尚良しとなります。

 

住宅地図

20121214152501_683493610ゼンリンの住宅地図で十分です。

 

ゼンリン住宅地図は結構な額ですし、かさばりますので個人投資家はゼンリン住宅地図を購入するのはもったいと思います。
そこで私が使っているのは、ゼンリン住宅地図プリントサービスです。
近くのコンビニ(セブン-イレブン、ローソン、ファミリーマート、サークルKサンクス)で指定した地番近辺の地図をプリントアウトできるので、非常に便利です。

 

月額料金を払っても良いと思っている人には、ゼンリン住宅地図スマートフォンもあります。

 

 

事業計画書

hc-plan-istock-16596422ここで言う計画書とは、以下の情報を盛り込んだ書類のことです。
・物件の評価額
・築年数、残存期間
・必要な費用(購入額、仲介費用、登記費用、火災保険料など)
・希望借入額
・現在の家賃収入明細、および満室時の家賃収入、利回り
・20年間計画(収入家賃収入から税金や必要経費を引いた単年度及び累積キャッシュフロー)を2パターン(満室想定・80%入居の2つ)

計画書というのは特に決まったフォーマットはありませんし、必須ではありません。
しかも我々が作らなくても、金融機関が独自で作ります。

しかし、この計画書を自分の手で作ると作らないでは金利が0.1-0.5%ほど変わってくる可能性があります。
なぜなら、計画書を作って見せる事で、購入者の本気度合いが見て取れます。担当者としても、上司や融資審査の部署に書類を回す時に購入者の意思を伝える事ができます。

私の場合、事業計画書の家賃設定は、年1%複利で家賃が減っていくパターンで作っています。
ある程度ストレスをかけた計画書で無ければ実際に厳しい入居付けになった時に痛い目を見ます。
また、この書類を作っておくことで、本当に買うべき物件かと再考することができます。
そして、事前に自分が立てた計画と、実際の経営状況との間にどれだけの乖離があったかを確認する良い資料となります。

 

営利企業等の従事許可書

金融機関はコンプライアンス遵守を求められますので、この許可書が無ければそもそも融資を受け付けてもらえないということもあり得ます。しかし、この許可書さえあれば、「ぜひうちで融資をさせてください」となります!
許可書の取得方法は以下の記事をご覧下さい。

地方公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

国家公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法

 

 

履歴書

これも求める金融機関と特に求めない金融機関がありますが、言われる前に渡しておいた方が「やる気」を見せられるでしょう。
一般的な履歴書で良いと思います。

 

現在の保有物件状況一覧

下記の情報を盛り込み、それぞれの物件ごとにエクセル等で表にしましょう。
・住所
・評価額
・年間家賃収入
・支出
・入居状況
・名義(個人・法人)

 

その他(あればbetter)

あと書類を作る必要はありませんが、
・なぜ不動産投資をやっているか
・今後どこまで増やしたいか
・経営を維持するためにどのようなことをやっているか。(客付の方法など)

を考えておいた方が良いです。

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