公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

家賃を上げるテクニック 売却時にも有利に。

      2015/09/08

983492_67944222不動産業者さんとお話ししていたら、家賃を上げるためのテクニックを教えてもらいました。
一般的には家賃は下がるものだと考えられていますが、家賃を上げる事は可能です。

 

周りの家賃相場に合わせる

客募集に困らないエリアであれば、家賃を再度検討する必要があります。

一度家賃を下げて入居となった場合も更新の時期を見計らって元の家賃に戻してよいか相場を確認しましょう。

私が利用しているのは、地元の不動産業者とHOME’S家賃相場です。

また、事故物件などで一度下げた家賃はある一定期間を経れば上げてもよいでしょう。

※事故物件とは、自殺などがあった物件を指します。

 

設備をつける

一番わかりやすいのは、設備を充実させて家賃を上げるという方法ですね。

・無料インターネットをつける。

・シャワー付きトイレにする。

・冷暖房設備をつける

・インターホンをTVモニターフォンにする。
上記の設備のうち、一番家賃値上げに使えるのは無料インターネットです。

なぜなら、入居者がそれぞれインターネットを契約すれば、3,500〜5,000円ぐらいかかります。

それより低い額での家賃値上げなら入居者も納得いくはずです。

ただインターネットを使わない人もいますので、値上げは嫌だという人もいるでしょう。
その時に使える値上げ通知のテクニックをお伝えします。

 

家賃値上げ通知のテクニック

家賃値上げには3ヶ月ほど前に通知する必要があります。

そして、値上げにはそれ相応の正当な理由が必要となります。

今回の例の場合、「一度下げていた家賃を戻す」、や「設備の充実」という正当な理由があります。

※家賃を上げる前に必ず管理会社に相談しておきましょう。

管理会社としては、家賃が上がると管理手数料もアップするので嬉しい話ですが、トラブルにならないよう前もってしっかり準備しておきましょう。

 

ここでポイントですが、

「次回更新日から5,000円家賃を値上げします。それまでは現在の家賃でそのままご入居いただけます。ただし、3ヶ月後の○月×日から値上げに応じていただけるのであれば、2,500円の家賃値上げで構いません。」とするのです。

そうすれば、インターネットを使う人は2,500円の値上げに応じるでしょうし、インターネットを使わない人は次回更新日までは入居していただける可能性が高いのです。もし退去された場合は、次回からインターネット無料込みで値上げした家賃で募集をかけるのです。

1,000円、2,000円の値上げであっても全部の部屋に対して行うとかなりの差が出てきます。

 

売却時の利益UP

毎月の家賃収入を上げると、売却の時に大きく響いてきます。

例えば、12戸、一部屋50,000円の物件があったとします。

これをインターネット導入で、2,500円の値上げに成功したとします。

 

値上げ前 50,000円×12戸×12ヶ月=年間家賃収入 7,200,000円

値上げ後 52,000円×12戸×12ヶ月=年間家賃収入 7,560,000円

 

年間36万円の家賃収入アップです。

 

利回り10%で売り出したいとすると、

値上げ前:72,000,000円

値上げ後:75,600,000円

差額 360万円です。

 



少しの手間が大きな差を生むのが一目瞭然ですね。

 

 

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