公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

不動産を高く売る方法とその流れ 一般媒介契約を選ぼう!

   

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 不動産投資は売却をしないと利益が確定しない投資です。
株の投資も同じですよね。含み益がいくら多く出ていても、結局売らないと利益が確定しません。不動産賃貸で日々得られる賃料は、あくまで含み益です。

不動産経営をしていると、思わぬ修繕費用などがかかってしまう場合があります。
また、数年~十数年に一度必要になる大規模修繕でも利益が持って行かれてしまいます。
結局は売却をしなければ、どれだけ多くの含み益(キャッシュ・フロー)を得ていても、その投資でプラスだったのか、マイナスだったのかがわかりません。

そこで、利益が確定できる価格で、またできればより多くの利益を得られる価格で売却したいところです。

 

不動産売却する際の2つの方法

売却をする方法は大きく2つあります。
1.個人間で売買する。
2.不動産業者に売却を依頼する。

1の場合、自分で「物件をほしい!」という人を見つけなければなりませんので、実際はなかなか実現しにくい方法です。
ただ、これで売買ができた場合、不動産業者に支払う仲介手数料(3.0~5.0%)が不要となりますので、かなりお得です。
仲介手数料について | 不動産ジャパン

 

やはり、専門家である不動産業者に依頼する方法が一般的です。

 

不動産売却時の流れ

このような流れになります。

 

1.売りたい物件の情報をまとめる。

2.不動産業者に売却を依頼する。(査定)

3.不動産業者と媒介契約を結ぶ。

4.不動産業者が買主を見つけてくる。

5.買主と売買契約を結ぶ。

 

1.売りたい物件の情報をまとめる。

business-documents売るためにはしっかり情報を集めて、資料としなければなりません。

必要な資料は、以下のとおりです。

・希望金額

・固定資産税納付書(固定資産評価額がわかるもの)

・登記簿謄本

・レントロール

・図面

・修繕履歴

・物件写真

・その他(売却理由、事故の有無、補助金活用の有無)

 

これら一式を資料にして、できればPDFのデータにしておきましょう。

そうすれば、売却依頼をかけるときにかなり楽になります。

 

2.不動産業者に売却を依頼する。(査定)

不動産業者どの不動産業者に売却を依頼するかがポイントとなってきます。

依頼先の候補に上がるのは、この5つだと思います。

1.今回売ろうとしている物件を購入した時の不動産業者

2.管理会社

3.客付けをお願いしている不動産業者

4.物件の近くにある不動産業者

5.インターネットで見つけた不動産業者

6.残代金受取

 

私が売却した時は、1と5に声をかけました。

まず1を選んだ理由は、物件をよく知っていることです。

デメリットとしては、購入価格を知っているので、あまり高く売ってくれない可能性があります。

5は全国から業者を選ぶことができるので、営業力のある業者優良な顧客を抱えている業者を見つけられるのが最大のメリットです。

とくに「優良な顧客」がポイントで、いわゆる川上物件として一般に出回る前に買ってくれそうな顧客を抱えている業者は強いです。

 

私が売却した際、5で見つけた2つの業者に売却を依頼し、そのうちの1つの不動産業者が購入希望者を見つけてきました。

1の業者は、「専任媒介」でしか契約を結んでくれないとの事だったので、お断りしました。媒介契約の種類については後述しております。

 

 

ちなみに私は、楽待の一括査定で業者を見つけました。



 

3.不動産業者と媒介契約を結ぶ。

媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つあります。どの種類の契約を結ぶか、メリット・デメリットをしっかり把握しておく必要がありますが、私は、「一般媒介契約」をオススメします。

 

 

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1つの業者とのみ、媒介契約を結ぶことができます。

 

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、

「専属専任媒介契約」は自分で購入希望者を見つけてしまっても直接契約ができません。

「専任媒介契約」の場合は、自分で購入希望者を見つけた時、直接契約ができます。

 

一方、「一般媒介契約」は、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができます。

3-4 不動産会社と媒介契約を結ぶ | 不動産ジャパン

 

 

私が一番オススメする方法としては、2つの不動産会社と一般媒介契約を結び、互いに競わせて購入希望者を見つけさせるという方法です。

 

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合、一つの業者に頼りきってしまうため、業者側としては、焦らずに購入希望者を探す事ができます。そのため、業者は「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」のいずれかの契約を結びたがります

 

「一般媒介契約」でも営業力のある業者を選んでおけば、しっかりと売却してくれますので、「一般媒介契約」を結びましょう。

 

4.不動産業者が買主を見つけてくる。

ここで「指値」が入る可能性があります。

指値とは、つまり「この額であれば買うので、値引きしてくれ。」という価格です。

「ここまで下げて良い」という金額を前もって決めておいて、不動産仲介業者に伝えておくとスムーズに話が進みます。

 

一般的にこの時点で、購入希望から「買付証明書」が提出されます。

不動産仲介業者経由で受け取って下さい。

 

5.買主と売買契約を結ぶ。

金額が折り合えば、売買契約を結びます。

金額によっては、ローン特約が付いているものが多いと思いますので、融資の可否を待つことになります。

売買契約を結んだら、手付金を受け取ります。

 

6.残代金受取

あらかじめ決められた日程で、残代金を受け取ります。

これで売却完了ですが、売却益が出た場合、利益に対して税金の支払いがあります。

 

 

売却に関する税金

個人と法人で方法が異なります。詳しくはまた後日記事にしますが、簡単に説明します。

 

個人の場合

分離課税といって、不動産譲渡所得は給与や不動産賃貸の所得とは分けて申告します。

長期譲渡の場合と短期譲渡でまたその税率が変わってきます。

支払う税金の考え方は、

(売却額ー必要経費(仲介手数料、登記手数料など))×税率 です。

 

法人の場合

総合課税ですので、事業所得(賃貸収入)と合わせて計算します。

長期譲渡、短期譲渡という考え方が無いので、法人の方が有利と考えられます。

 

まとめ

簡単ですが、売却の流れを説明しました。

繰り返しになりますが、媒介契約について、一般媒介契約を結ぶようにしましょう

業者は「契約期間は短くてもいいから専任媒介でお願いします!」と言ってくることもありますが、うまく切り抜けてください。

 

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