公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

新築をするメリット 中古物件との比較。

   

Several-factors-will-constrain-new-apartment-construction現在、中古物件を6棟+1戸持ちながら、新築を進めています。

中古物件と比較して、新築をするメリットとはどこにあるのでしょうか。

 

新築のメリット

場所を選ぶことができる

これが新築の最大のメリットだと思います。

中古物件でもある程度エリアを絞ることができますが、ピンポイントで欲しいところに中古物件が出てくるかと言われると、ほとんどそんなことは無いと思います。とくに人気のエリアの場合、現在のオーナーは手放さないでしょう。

しかし、空き地というのは探せば結構あるものです。潜在的な空き地も含めればかなりの数にのぼります。潜在的な空き地とは、現在上モノ(建物)があるが、人が住んでいなかったり、かなり古い建物がある場合などです。

ただし、アパートを建てることができるだけの土地が必要なので、ある程度のサイズの土地が必要です。

 

修繕に(10年ぐらい)お金がかからない

中古物件ではいつどれだけの修繕費用がかかるかということをシュミレーションしても、思う通りにはいかないものです。

新築の場合、10年間の瑕疵担保責任期間がありますので、細かい部分を覗いてほぼ10年間は修繕の費用がかからないと思っても大丈夫です。

新築住宅を守る法律があります。|住宅保証機構

 

ただし、築15年を過ぎたあたりから、屋根修繕や外壁塗装の費用がかかってきますので、新築からの15年間でしっかりと修繕費用をためておきましょう。

 

自分の好きな物件を作り出せる

新築することが決まった場合、建築会社と打ち合わせを何度も重ねることになります。もちろん業者によっては全ておまかせということもできると思いますが、せっかくの新築ですので、自分の好みを盛り込みましょう。ただし、自分の好みだけで作ってしまうと、入居者との希望の乖離がある可能性もありますので、内容については建築会社や管理会社とのすり合わせをしっかりおこないましょう。

外壁、屋根から間取り、内装、駐車場の位置まで自分の思い通りのものを作り上げることができます。

中古物件と違って、思い入れの強い物件となること間違い無しです!

思い入れが強すぎて予算をかけ過ぎないように注意しましょう。あくまで収益物件ですので、利回りを考えた予算を立てなければなりません。

 

融資がつきやすい

築古木造の場合、なかなか融資が厳しいのですが、木造であっても新築の場合はしっかりと融資がつきます。

新築の場合、建物部分は基本的に建築費用がそのまま担保評価になる場合が多いです。つまり、土地が評価額以下であれば、評価割れしにくく、融資がつきやすいということになります。

いかに土地を安く仕入れることができるかというところがキモとなり、土地を安く仕入れることができたら、かなり有利に融資をすすめることができます。

 

新築のデメリット

入居者ゼロなので、一から見つけなければならない

新築はもちろん計画の段階で、入居者はゼロです。ですので、新築をする場合には、その竣工の時期が非常に重要となります。狙うはもちろん4月入居なので、3月には入居できるように逆算しておかなければなりません。ということは、11月、12月までには建築を開始しておきたいところですね。

建築確認申請許可がおりたらただちに管理会社や客付業者に連絡をとり、竣工前にどんどん営業活動していきましょう。理想は3月の入居開始前に全ての部屋が埋まっているという状態です。営業活動の際には、パース、間取り図、その他概要をしっかりとまとめた資料を持参しましょう。

 

建築開始から入居までの期間、賃料収入ゼロなのに返済が必要

資金的なデメリットです。もちろん賃料収入というのは入居者が居て初めて手に入るものですが、土地を買う、または建築を依頼するのに資金が必要です。多くの方は融資を引いてくると思うのですが、融資を受けると返済が始まってしまいます。

収入が無いのに返済が始まるというかなり辛い状況になります。この点は、返済開始を竣工時期に合わせてもらい、それまで利息の返済だけを行うということが可能です。

例えば、11月着工、3月入居開始となった場合、元金返済は3月からにしてもらい、11,12,1,2月は利息のみを返済するということです。

銀行側としては返済期間が伸びて、利益が増えるので喜ばしいことです。

まさにWin-Winですね。

 

請負会社が破綻する可能性がある

資金力の無い請負会社に建築を依頼すると、破綻してしまうという場合があります。それを防ぐために、着工時に着手金、上棟(住宅検査)時に中間金、竣工時に残金と3回に分けて支払うなどしましょう。

また建築会社が、JIOに加入しているかという点もしっかり確認しておきましょう。

JIOとは、要は建築会社の保険です。万が一建築会社が破綻した時、JIOがかわりにその保証を行ってくれます。建築会社はJIOに保険料を支払っているので、建築費用見積もり時にしっかりその点を確認しておきましょう。

 

土地から埋蔵物がある場合がある

可能性は低いですが、ゼロではありません。

新築しようとする土地から、爆発物、遺跡などの埋蔵物がある場合があります。費用がかかる場合もありますし、建築開始が大幅に遅れてしまう可能性もあります。つまり4月入居のタイミングを逃してしまう可能性があります。

また最悪の場合、その土地を使えないという可能性もあります。

費用面で痛い目に合わないようにするには、売主側責任で建物の解体を行ってもらい、埋蔵物があった場合もその費用を撤去してもらうよう契約を結んでおくことです。

 

 

まとめ

このように、新築にはメリット・デメリットがあります。しっかり準備をしておけばあるていどリスクを回避することができます。

今まで中古物件ばかりでしたが、新築は自分で作り上げるという違う楽しみがあるので、やってて楽しいですね。仕事の合間をぬっての打ち合わせが大変ですが…。

 

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