公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

アパート新築にかかる費用 坪単価○万円が基準。

      2015/09/22

Several-factors-will-constrain-new-apartment-constructionアパートの新築には中古物件とは違う費用がかかってきます。

基本的に新築の方がやることが多く、少し面倒ですが、物件に愛着が湧いてきますので、ぜひ検討してみてください。

 

土地

news115782111土地がなければ新築はできません。まずは土地を探しましょう。

 

土地の形状に関して、整形地であるに越したことはないですが、アパートの場合、建物が建てば不整形地でもそれほど問題になりません。逆に不整形地の場合は土地を安く買うことができる可能性が高いので、メリットとなります。

一番気をつけなければならない点は、間口の広さです。

不整形地でも構いませんが、しっかりと道路に面しており、間口が広い土地を見つけましょう。

不動産投資はまず道路付けが大事と言われますので、どのような道路にどれだけ面しているかということをしっかり確認しましょう!

 

建築費(坪単価)

daiku-263x300坪単価とは文字通り、建物の一坪あたりいくらかかるかという額で、複数階建であれば、その延べ床面積で計算されます。

では坪単価はいくらぐらいが相場なのでしょうか。

施工業者によって坪単価が変わってきます。メジャーどころで安いと言われるのがタマホームですが、タマホームは証明やその他設備費用が含まれていなかったり、オプションが高かったりするそうです。宣伝では坪単価25万ぐらいですが、結局40万円以上かかるそうです。

木造であれば、だいたい40~50万円ぐらいが相場ですが、ここ最近は資材や人件費の高騰で、50~60万円ぐらいのようです。40万円台前半であればアリですね。首都圏ではもっと高いようですが…。

比較しているページもあったので、参考にご覧下さい。

坪単価比較一覧|ハウスメーカーリサーチ

 

基礎工事

fudo3建物を建てるには、まず土地を安定させなければなりません。

しっかりと締まっている土地であれば何もしなくても基礎工事を始めることができるのですが、埋立地やゆるい土地の場合、杭を打って基礎を作るパイル工事が必要となります。

パイル工事は、土地の締まり具合によって杭の長さが変わってきます。

もちろん必要となる杭の長さが長くなればなるほど費用がかさみます。

 

田んぼを埋め立てたような土地の場合、杭がしっかりと刺さるところまで杭を打たなければならないので、ある程度のパイルの長さが必要となります。

一方、昔からある土地、例えば古い城下町などであれば、土地が締まっているのでパイル工事が必要なく、直接基礎工事を行うことができます

 

これは地盤調査をして初めてわかるものです。土地を買う前から地盤調査をさせもらうことができればいいのですが、そうならない場合もあるので、基礎工事に関してはある程度費用を見積もっておいたほうが良いと思います。

 

土地が締まっていて、パイル工事が不要となればラッキーということで。

 

水道引き込み

25新築ならではの費用です。上下水道が完備されているエリアであれば、道路まで水道管が通っているはずですが、購入した土地までの引き込み費用は負担しなければなりません。戸数によっても費用が変わってくるので、しっかりと前もって確認しておきましょう。

 

給水・給湯設備

それぞれの部屋に給水・給湯設備を付ける必要があります。ただ、都市ガスではなく、プロパンガスの場合、ガス会社が費用の大部分を負担してくれる場合が多いです。幾つかの業者に相談し、一番多くの費用を賄ってくれる業者にお願いしましょう。

 

トイレ・バス

toto_purestメーカーによって費用が変わってきます。

LIXIL、TOTO、Panasonicが一流メーカーです。

一流メーカーは言うまでもなく、デザイン性、耐久性が高いです。

できればこの3つのうちから選びたいところですが、費用との相談となりますので、1流メーカーにこだわらなくても良いと思います。

新築されるアパートの客層を考えて選びましょう。

 

ガス設備(配管)

これはガス会社が負担してくれる費用なので、気にする必要はありません。

 

プロパンガスを導入すると、ガス会社がガスの配管はもちろんのこと、冷暖房設備、インターネット配線などをガス会社負担(リース)で設置してくれます。

都市ガスはあまり設備に対して費用負担をしてくれるという話は聞きません。

ガス単価に関して言うとプロパンガス会社、都市ガス会社が決めているので、一概に言えないですが、プロパンガスの方が高い場合が多いです。

入居者側からみると、ガス単価の安い都市ガスが人気ですが、大家の立場から考えるとプロパンガスを導入したいところですね。

 

インターネット

インターネット無料などをうたう物件が多いので、施工しておいた方が無難です。また、施工完了後に配線するより、新築時に配線してしまった方が費用が半分ぐらいですみますので、できれば導入するようにしましょう。6戸のアパートであれば、10~20万円ぐらいで配線が可能です。

 

外構

アパートが建っている以外の敷地のことです。

一番安いのは、砂利を敷き詰める場合です。

次にアスファルトで、コンクリート敷が一番高いです。

相場はエリアにもよると思いますが、以下が目安です。

アスファルト:5,000~6,500円/㎡

コンクリート:7,000~8,000円/㎡

 

まとめ

アパート新築の場合、中古物件には無い費用がたくさんでてきます。逆に新築はしばらく追加費用がかかりません。

 

それぞれにかかる費用を精査し、高すぎると思うところは指摘し、高利回りを狙いましょう。

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