公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

修繕を管理会社に任せるか、自分で手配するか

   

修繕中古物件を持っていると、必ず発生するのが小規模な修繕です。

細かいものを入れると、月に数回発生します。

基本的には入居者→管理会社→大家 という流れで修繕の依頼がきます。

退去後の修繕であれば、管理会社→大家ですね。

 

小規模な修繕の場合、費用は、1万円前後のものが多いです。退去後リフォームであれば、数万円から数十万円になることもあります。

これを管理会社に丸投げするのと、自分で手配するのとどう違うのか考察してみましょう。

 

管理会社に任せる場合

087014管理会社は大体の場合、修繕業者と提携しており、すぐに修繕をかけることができます。

その代わり、修繕費用が高い場合があります。

 

メリット

 

・対応が速い

「提示いただいた内容(見積もり)でOKですので、手配をお願いします。」と連絡を一本いれれば対応完了

・入居者との信頼関係があるので、入室の際入居者の了解を得やすい。

水栓や換気扇交換など、入室しなければならない場合、入居者の立場から考えると、まったく知らないリフォーム業者に部屋へ入られるより、管理会社又は管理会社指定の業者の方に入室してもらいたいですよね。入室への日数が短いのであれば、修繕がスムーズに進みます。

 

デメリット

・修繕費用が高くつくことがある

地主大家は基本的に自分で業者を手配することはなく、管理会社に一任しています。管理会社はその部分にあぐらをかいて、高い修繕費用を要求してくることがよくあります。

これはリフォーム業者から管理会社へ紹介料としてキックバックが行われている場合もあります。その分リフォーム業者は上乗せしてくるので、高く付くことがあります。

 

自分で手配する場合

リフォーム業者管理会社から修繕の連絡をもらってから、自分で業者に連絡して見積もりをもらい、手配の判断をします。自分で修理機材を調達する施主支給の場合は、設備・建材を調達しに行く必要があります。

メリット

・コストが安い

施主支給と、全てリフォーム業者にお任せするパターンでまたコストが変わってきますが、相見積もりをすることで、費用を最小限にすることができます。

・相場観を知ることができる

「クロス張替えの平米あたりいくらか。」であったり、水栓付け替えでいくらかという値段が大体把握できるようになります。

 

デメリット

・すでに付き合いのある業者を知っていないと難しい。

至急修繕が必要な場合、そこからリフォーム業者を新規開拓して見積もりをとって、という手順を踏んでいると、漏水などの場合、建物自体に損害をこうむる場合があります。

・時間がかかる

管理会社から修繕依頼を受けた後、そこから複数の業者へ見積を取って、発注となります。時間がかかりますよね。

・業者に騙される場合がある

悪徳業者に発注してしまうと、手抜き工事をされてしまう場合があります。業者の選定の際は、今まで施工を依頼したことのある業者や、不動産業者に紹介してもらうなどして、信頼できる業者を選びましょう。

 

番外編 自分でDIY

自主管理の大家さんなどは自分で直したりすることも多いようですが、公務員である私は自分で直しに行く時間などありません。(副業の許可基準にも違反してますし。)

ただ、DIYが得意な方などは一度やってみても良いかもしれません。ある程度経験を重ねれば、どのレベルの修繕まで自分で可能なのかということを把握できるようになります。DIYするか、業者へ外注するかという判断ができるようになりますね。

 

実際にどれぐらい費用が違うのか

管理会社からもらった見積もり、自分で手配した業者の見積もり、施主支給での見積もりを比べてみました。手間がかかる分、やはり施主支給が一番安いです。

 

換気扇修繕費用

管理会社:15,000円+税

リフォーム業者(換気扇は業者が購入):10,000円+税

大工(換気扇は施主支給):5,900円+税(換気扇2,400円、工賃3,500円)

 

4.5畳和室→洋室(フローリング)の費用

管理会社:53,500円+税

リフォーム業者:42,000円+税

大工(フローリング資材は施主支給):35,000円+税(資材:25,000円、工賃10,000円)

 

ルームクリーニングの費用

管理会社:25,000円+税

清掃業者:16,000円+税

 

まとめ

細かいですが、それぞれが積み重なるとかなり大きな額になります。

ただ、私のように兼業大家の場合、施主支給はなかなか難しいと思います。施主支給の場合、サイズを自分で測ることになったら、入居者の方の部屋に赴いて測ってこなければならない場合もあります。そうなりますと、入居者の方の都合と自分の都合の良いタイミングを合わせるのはなかなか難しいと思います。

また、管理会社に丸投げすれば、管理会社としては、すぐに対応してくれる大家として見てくれるので、良い大家として認識してもらえます。

 

管理会社への丸投げはコストがかかりますが、兼業大家としては避けられない選択肢です。時間があるときは業者へ発注、時間が無い場合、緊急の場合は管理会社へ丸投げという風に、組み合わせることが必要ですね。

また、最安・最善の見積もりを一発で出してくるような業者と仲良くなっておくことが、自分で手配する際のコツだと思います。

 

 

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