公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

公務員はマイナンバーで兼業がばれ無いように 法人を設立しよう

   

マイナンバー

いよいよ10月5日からマイナンバーの通知が始まりました。

10月に入ってから、以前に書いたマイナンバーの記事へのアクセス数がぐっと伸びています。公務員で副業をしている方は、戦々恐々として色々調べられているのではないかと察しております

私は公務員であり、不動産投資という副業をしておりますが、ぜんぜん危ない橋は渡っていません。マイナンバー法が施行されようとされまいが、全然構わない状態にあります。どうやったらこのような状況をつくりだせるか、今回の記事をぜひ参考にしていただいて、懲戒免職などのリスクを避けていただきたいと思います。

今回各記事は不動産投資だけでなく、アフィリエイトや代行運転、夜の副業などで稼いでいる方も使える方法です。

方法1 法人を設立する。

一番よい方法は、法人を設立することです。許可なしに公務員の方が法人代表を務めると職務規定違反になりますので、まずは配偶者の方やご両親などを代表にしましょう。ご自身は出資者(株式会社の場合は株主、合同会社の場合は出資による社員)となってください。

法人を設立するメリット

・収入が法人に入るので、個人の収入は増えず職場にばれない。

ただし、不動産投資の場合は注意。この点は後述します。

・経費の範囲が広く、節税効果が高い。

旅費、日当、福利厚生など、節税効果の高い経費があります。

・そもそも税率が低い

 もちろん所得にもよりますが、基本的に法人税率の方が有利に税制が作られています。

法人を設立するデメリット

・コストがかかる
設立費用

   株式会社と合同会社で設立費用がことなります。私の場合、コストの低い合同会社を選びましたが、特に不便を感じたことはありません。会社名などで、箔をつけたい(代表取締役と呼ばれたい)のであれば、株式会社を選ぶのも手ですが、公務員の兼業はこっそりやるべきなので、会社の形態はあまり気にしなくてよいと思います。

法人税の均等割

住所を置く市町村によってことなりますが、年間7万円程度です。この金額は黒字であっても赤字であっても支払わなくてはならないので結構な負担ですね。

税理士への報酬

法人税の申告はなかなか素人では難しいものがあります。普通であれば税理士の先生に全てを依頼し、年間50万円ほどかかります。ただfreeeを導入してからはその負担費用が劇的に減りました

法人の決算でもOK!freeeを導入して37万円得しよう!|公務員大家のブログ

法人を設立される方はとりあえずfreeeを導入してみるのがよいでしょう。特に不動産投資をされている方は、収入、支出の内容にあまりバリエーションがないので、記帳はそれほど難しくありません。決算書だけは税理士の先生に頼ったほうが無難なので、記帳はfreee、決算関連は税理士と、うまく連携してコストを下げましょう。

手間がかかる

もし会社から役員報酬を出すのであれば、給与計算など少し面倒です。また、法人を活用して、配偶者の社会保険料なども支払おうとすれば、さらにややこしくなります。

不動産投資をすでに始めている人が法人を設立する際の手順及び注意点(特に公務員)

法人を設立する。

法人を設立するのはまったく難しくありません。難しいのは名前を考える時ぐらいです。近隣に同じような会社名が無いことを確認しなければならないのですが、以外と自分が考えるような会社ってすでに存在するものです。あとは事業目的を決めなければなりませんが、不動産の賃貸を中心に、色々盛り込んでおいたほうが良いです。事業目的にある内容を全て行う必要はありませんが、追加しようと思うと再度登記申請しなければならないので面倒です。うちの会社の場合、「不動産の賃貸」、「不動産の売買」、「インターネットを通じた情報の提供」の3つです。このブログも「インターネットを通じた情報の提供」の範囲ですね。もう少し事業目的を盛り込んでおいても良かったかなと思っています。

法人を設立する方法は、「司法書士に依頼する」、「行政書士に依頼する」、「自分で設立する」の3つだと思いますが、不動産投資をやっている場合は、司法書士の先生にお世話になることが多いので、わざわざ行政書士に依頼することは少ないと思います。

自分で設立する場合は、士業の方への報酬が発生しませんので費用が安くて済む反面、手間がかかりますので、本業のある方にはあまりオススメいたしません。もちろん設立費用は経費(開業費)となります。

自分で設立するためのオススメサイト

ひとりでできるもん (有名なサイトです)

会社設立freee (会計のクラウドサービスfreeeは会社設立もお手伝いしてくれます。)

法人印は必ず必要なので作りましょう。



社判と呼ばれる会社名・代表者名・住所・電話番号のゴム印もあった方が色々と手間が省けます。私は社判と会社印をセットで入れるケース、黒のインクパッド、朱肉も購入しました。

freeeに登録する



税理士の先生に全ておまかせするもの一つの手ですが、不動産収入・支出の記帳はそれほど難しいものではないので、できればfreeeを使って経費を抑えたいところです。

カテゴリ:「freee」 | 公務員大家のブログ

サブリース契約書を作成する

sublease

すでに物件を持っている場合は個人と法人でサブリース契約を結びます。

※金融機関に前もってサブリースがOKか確認しておきましょう。普通は問題ありませんが、融資契約を結んだ際と賃貸契約の状況が変わるので、念のため確認しておいた方が良いです。

サブリース契約契約とは、物件を一括借り上げし、転貸することです。

上の図で言うと、「オーナー様」は自分自身、「不動産会社」は自分が設立した法人、「入居者様」はアパートやマンションの住人です。

例)満室100万円/月の物件を個人で所有しており、法人にサブリース割合80%で貸し付ける。

個人の物件を法人に80万円で貸し付ける

法人は一般の店子に貸し付ける。満室の場合賃料収入100万円

こうすれば、満室の場合、法人に20%の賃料収入が留保されます。

同時に個人の収入が20%減ります。もちろん空室があれば、法人に留保される額が減ります。

サブリースをすれば何が嬉しいかと言うと、個人の賃料収入が圧縮されるので、個人の所得税率が下がる可能性があります。また、500万円の事業規模になるかならないかギリギリの人はセーフとなります。500万円って?という人は下の記事を読んで下さい。

国家公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法 | 公務員大家のブログ

サブリース契約契約書は国土交通省がテンプレートを配布しているので、これを使うとよいでしょう。

『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について | 国土交通省

管理会社に連絡する

Closeup of a beautiful business customer service woman smiling

サブリース契約を結んだら(自分で書類を作って印鑑を押すだけですが)、管理会社にサブリース契約を結んだことを伝えます。

管理会社としては、現在の入居者の契約相手があなた個人から、あなたの所有する法人になります。契約書の書き換えも必要ですが、普通は更新時期に書き換えするようです。

銀行で自動振込設定をする

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サブリース契約を結んだら、まず管理会社から得られる賃料の振込先を法人口座にしましょう。そして、サブリースの費用(先ほどの例の場合であれば、満室家賃の80%)を個人口座へ振り込みます。その額を金融機関で自動振込設定にしておけば、毎月の振り込み作業がなくなり、楽になります。

必要に応じて公務員副業許可証を得る

前述の500万円のラインを超えていない人は気にしなくてよいのですが、サブリース契約を結んでも500万円を超えてしまっている場合、副業許可を得なければ、マイナンバーで副業がバレてしまっても言い訳ができません。前もって副業許可を得ておいた方が無難です。

公務員副業許可を得るための記事をご覧下さい。

国家公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法  | 公務員大家のブログ

地方公務員が堂々と不動産投資するために必要な許可を得る方法 | 公務員大家のブログ

公務員が副業許可を得るための上司とのやり取りと+法律専門家の見解 | 公務員大家のブログ

まとめ

マイナンバー制度の開始により、副業・兼業がバレやすくなっています。民間企業の方であれば、副業OKの風潮もだんだん見られるようになってきているので、それほど厳しい処罰は受けない可能性がありますが、公務員の場合、法令で規定されているので、何も対策をしなければ厳しい処罰を受けてしまう可能性があります。最悪の場合、懲戒免職となります。懲戒免職となってしまうと(今後購入できないという意味で)不動産投資を続けられません。

許可を得ることが難しく、法人を設立する時間が無い、もしくはその踏ん切りが付かない人は、保有物件を旦売却し、マイナンバーの行く末を見届けてから再度不動産投資にチャレンジするというのも良いかもしれません。

なんといっても、今は不動産物件の売りどきなので、売却は大いにアリです。私も保有物件のほとんどを売りに出しています。(売れなくても構わないので、少し高めで出しています。)



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