公務員大家のブログ

公務員でありながら、職場の許可を得て不動産投資をやっています。2016年4月からセミリタイアに入ります。

キャッシュフロー狙いの不動産投資家が物件を売却する理由

   

私は不動産投資を行ってまだ5年目です。

不動産投資で得られる収入には2種類あります。

一つは賃料収入を主とするインカムゲイン(キャッシュフロー)、

もう一つは、売却益によるキャピタルゲインです。

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私が不動産投資を始めたのは、「金持ち父さん貧乏父さん」の影響です。金持ち父さんによれば、不動産を持つことで安定したキャッシュフローを得られることができます。

私の基本スタンスは、収益不動産によってキャッシュフローを得ることです。

 

では、なぜ私は所有不動産を売りに出しているのでしょうか。

 

利益を確定させたい

株と同じく、不動産投資は売却しなければ利益が確定しません。

いくら毎月の賃料でキャッシュフロー収入があがっていても、築古物件の場合特になのですが、大規模修繕などで一気に赤字となる可能性も潜んでいます。ただ、保険をうまく活用すれば、それほど急な出費というのは考えにくいです。

しかし、不慮の事故(入居者の自殺など)で一気に資産価値が下がってしまう可能性もあります。

ある程度キャッシュフローで収益を上げられたら、その利益を確定するために売却も検討すべきだと思います。

 

ビッグウェーブに乗りたい

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アベノミクスの効果で不動産全体が値上がりしています。東京など関東圏での利回りはバブル期に突入という感じがします。地方でもその影響を受けて、徐々に値上がりし、利回りも下がってきています。

売る側としては、キャピタルゲインを得る良いチャンスですので、このビッグウェーブに乗らずに売却を考えないのはもったいないです。

 

また、値上がりしているので売却のみを考えて、新規購入をしないというわけでもありません。待っていれば良い物件も出てくるので、売却を進めつつ、得られたキャピタルゲインを使って買う準備もしておきます。

 

より安定した物件に乗り換える

私は、不動産は最終的に「場所」だと考えています。

東京の物件が高騰しているのは、やはり「場所」が東京だからであり、地方であっても駅前や市庁舎の近くなどの良い「場所」は今後も安定した土地と考えられます。

※特定の企業や大学などに頼ることは、倒産やキャンパス変更などのリスクがあるので危険です。国公立大学の場合、ここ最近で建物のリフォームなどをしていれば当面は安定だと思いますが。

 

私が所有(法人も含む)する物件のうち、確実に安定している「場所」の物件を除いて、全て売りに出しています。これは資産の組み換えという観点から、より安定した物件に集中するためです。ですので、売却をしつつ、購入も進めているのです。

 

まとめ

初めて収益物件を買った時は、「借入の返済が終われば、すごいキャッシュフローだ!」「ずっと持ち続けよう!」と考えていました。しかし、借入返済が返済が終わるのは、10~20年も先であり、その頃の経済状況がどうなっているかなど、誰にもわかりません。

購入時に出口戦略を考える事は大事ですが、はじめに考えた戦略を尊重しつつ、現在の経済状況に応じて売却をすすめるのも一つの手だと思います。



 

 

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